關于房貸提前還款 99%的人被忽悠了

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本文转自微信公家号：菜鸟理財

上周六菜导在《若何經由過程住房貸款赚100万，这個機密不是每小我都晓得！》这篇文章中讲到，住房貸款是很是值的，有前提的话尽量貸多一些，貸久一點。 这篇文章激發了不少網友（包含咱们的菜友）的强烈热闹會商和转發，不少人在文章下面留言问菜导：若是要提早還完房貸的话，到底甚麼時候點是最符合的呢？或说甚麼時候點最好最划算？

菜导查阅了收集上不少这方面的文章，说甚麼“第8年”最符合、“选择公积金貸款買房的环境不合适提早還房貸”、“等额本息還款已還到中期的不合适提早還房貸”、“等额本金已還了1/3的不合适提早還房貸”…… 这些论调颇有市场，捉住了人们“占廉價”的内心，由于大师還房貸的時辰老是不免會想到“何時提早還完房貸最划算”。

但菜导认為上面这些论调几多有混同视听的嫌疑，很轻易误导苍生堕入没有需要的纠结中，在中介、银行司理的忽悠之下，直接把99%的人弄得昏头昏脑。 菜导的概念是，你買屋子，不管是用公积金貸款仍是用贸易貸款，還款的方法是选择等额去腳氣噴霧,本金仍是选择等额本息，底子不存在甚麼房貸“提早還款最好時候點”，这彻底是一個伪命题。

要很好很直觀地舆解菜导这個概念，那咱们必要先弄大白银行的貸款利錢是怎样算的，下面菜导就具體开展全部论证进程，耐烦看细细领會，这篇文章會让你纠结了好久的问题在今天起头一览无余，没買房的今后也會清清晰楚。

起首，住房貸款咱们因此月為单元来還貸的，而银行的利錢也是精准以月為单元计较的。简略来讲，你这個月必要還银行几多利錢，就是你今朝欠银行的貸款总额乘以每一個月的利率。

下面菜导器具體的例子来诠释清晰这個问题，咱们假如以公积金購房貸款100万，還款方法是等额本金，房貸分30年還，如今公积金貸款的年利率是3.25%，咱们看看每一個月的利錢是怎样变革的。

先来看看每一個月要還的本金，若是還款方法选择等额本金，就是将本金100万均匀分到360個月（30*12），如许算下来每一個月固定還本金2777.78元，这是一個固定的数字，以是咱们也不消管，咱们只必要看看每一個月要還的利錢便可以了。

第一步：咱们看看月利率是几多

月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%為例：

月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这個公积金貸款的年利率稳定，保持在3.25%，那这個月利率也是稳定的一個参数。

第二步：第一個月要還利錢几多

假如貸100万，咱们上面已算出了月利率了，那第一個月你必要還银行的利錢就是100万*0.270833%=2708.33元。 固然咱们这個例子说的是等额本金還款，但不管等额本金仍是等额本息，在月利率固定的环境下，你第一個月都是欠银行100万，以是第一個月還的利錢都是2708.33元！ 必要指出的降血壓藥,是，只是因為等额本金刚起头每個月還的本金多一些，以是第二個月起头，利錢會比等额本息的少。

第三步：第二個月要還利錢几多

那第二個月的利錢呢？实在也是同样计较的，因為第一個月還了2777.78元本金，这個時辰统共還欠银行100万-2777.78=997222.22元。

以是第二個月的利錢是：

997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步：以此类推每一個月要還利錢几多 咱们以第三步那种计较思绪，以此类推，每個月要還几多利錢都是很是轻易算出来的。

若是本身不想算懒得算，直接用房貸计较器便可以算出每一個月要還的利錢是几多錢。 菜导不想去摆列360個月每一個月要還几多錢，菜导直接算最后一個月。

因為是选择了等额本金，以是最后一個月欠银行的貸款总额為2777.78元，以是利錢為：

2777.78*0.270833%=7.52元。

固然不摆列所有月份要交的本息详细金额，但為了菜友们便利浏览，菜导取前10個月要還的利錢和最后10個月要還的利錢让大师看看。以下圖：

结论：提錢還款其实不存在某個時候點“更值” 看着上面这些数字，你會直觀一點，每一個月本金還几多，利錢還還几多，還剩下几多本金没有還，接下来的阿谁月又要還几多本金和利錢，還了以后又剩下几多本金没有還……清清晰楚，明明大白。

經由過程上面这些详细的数据，莫非大师没有發明吗，这個還房貸的进程，你是贪不了银行一分錢，银行也贪不了你一分錢，每一個月已還了几多本息，還剩下几多本息，都是依照固定的房貸年化利率算出来的，谁也占不了谁的廉價。

详细说，就是在你一起头签定的貸款刻日以内（假如貸款30年），不管你是已還貸5年、10年，仍是還貸15年、20年等等，在这些分歧的時候點提早還款，也就是一次性把残剩的本金還完，你从银行貸款几多錢到時你统共就得還几多錢。

利錢方面，则是你貸款的時候越长，要還的利錢总额就必定是越多的，这一點是毫无疑难的。你如果不肯意背负太多利錢，那就提早還完房貸。但绝對不會说你在第7年還完所有房貸就會比第8年還完所有房貸亏损或更划算。

關于提早還貸的事变，關头取决于你本身想何時提早還完或要不要提早還完。这方面每小我都是纷歧样的，由于大师對利錢的經受能力和對现金流的需求环境是纷歧百家樂版路,样的，也就没有合用所有人的所谓“提早還貸最好時候點”。

也就是说，不管你何時還款，在房貸年利率固定的环境下，你付给银行的利錢都是严酷按商定的利率计较的。不管何時還，你支出的本錢就是依照公积金貸款年化利率3.25%算出来的，若是换成贸易貸款，也是一样的事理。

菜导關于房貸提早還完这件事的总结：

房貸提早還完谁均可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最好時候點”。

有一部門人，只要银行有貸款，就感受本身在背债，满身不惬意，就想提早還款，那就去還，告终本身内心的不惬意。

不少人還貸几年后大师可能要换房、采辦第二套等，必要先還完貸款，或要把屋子還清后再拿去典質貸更多的錢。这类环境也要提早還款，但時候點也是按照本身的环境来定的。

若是要提早還款，你只必要斟酌一點，就是過早還款银行可能會有罚息，必要权衡一下利弊，分歧银行分歧地域有分歧的划定。一般来讲，若是貸款没满两年，必要多交1~3個月利錢作為罚息。详细环境本身可以查一查那時签下的合同怎样说。

比拟不少理財富品给你带来的年化利率，银行房貸的年化利率真的很低，这是一個很是低的本錢。在没有上面讲到的这些必要提早還款的环境呈现時，若是说硬是说“提早還完房貸”要有甚麼技能的话，那就是越晚還越好。

若是房貸利率降低，那就更值了，这個時辰更是要越晚還越好。详细可以检察上周六的文章《若何經由過程住房貸款赚100万，这個機密不是每小我都晓得！》。

如今關于“提早還款”这件事看懂了吧？简略讲，若是你有小我必要想提早還款，那就還吧，不消纠结到底會不會“亏损”或“划算”的问题，由于不存在这個问题。若是另有甚麼不大白的可以留言和菜导頭皮按摩治療脫髮,交换哦。