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上周六菜导在《若何經由過程住房貸款赚100万，这個機密不是每小我都晓得！》这篇文章中讲到，住房貸款是很是值的，有前提的话尽量貸多一些，貸久一點。 这篇文章激發了不少網友（包含咱们的菜友）的强烈热闹會商和转發，不少人在文章下面留言问菜导：若是要提早還完房貸的话，到底甚麼時候點是最符合的呢？或说甚麼時候點最好最划算？
菜导查阅了收集上不少这方面的文章，说甚麼“第8年”最符合、“选择公积金貸款買房的环境不合适提早還房屏東當舖,貸”、“等额本息還款已還到中期的不合适提早還房貸”、“等额本金已還了1/3的不合适提早還房貸”…… 这些论调颇有市场，捉住了人们“占廉價”的内心，由于大师還房貸的時辰老是不免會想到“何時提早還完房貸最划算”。
但菜导认為上面这些论调几多有混同视听的嫌疑，很轻易误导苍生堕入没有需要的纠结中，在中介、银行司理的忽悠之下，直接把99%的人弄得昏头昏脑。 菜导的概念是，你買屋子，不管是用公积金貸款仍是用贸易貸款，還款的方法是选择等额本金仍是选择等额本息，底子不存在甚麼房貸“提早還款最好時候點”，这彻底是一個伪命题。
要很好很直觀地舆解菜导这個概念，那咱们必要先弄大白银行的貸款利錢是怎样算的，下面菜导就具體开展全部论证进程，耐烦看细细领會，这篇文章會让你纠结了好久的问题在今天起头一览无余，没買房的今后也會清清晰楚。
起首，住房貸款咱们因此月為单元来還貸的，而银行的利錢也是精准以月為单元计较的。简略来讲，你这個月必要還银行几多利錢，就是你今朝欠银行的貸款总额乘以每一個月的利率。
下面菜导器具體的例子来诠释清晰这個问题，咱们假如以公积金購房貸款100万，還款方法是等额本金，房貸分30年還，如今公积金貸款的年利率是3.25%，咱们看看每一個月的利錢是怎样变革的。
先来看看每一個月要還的本金，若是還款方法选择等额本金，就是将本金100万均匀分到360個月（30*12），如许算下来每一個月固定還本金2777.78元，这是一個固定的数字，以是咱们也不消管，咱们只必要看看每一個月要還的利錢便可以了。
第一步：咱们看看月利率是几多
月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%為例：
月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这個公积金貸款的年利率稳定，保持在3.25%，那这個月利率也是稳定的一個参数。
第二步：第一個月要還利錢几多
假如貸100万，咱们上面已算出了月利率了，那第一個月你必要還银行的利錢就是100万*0.270833%=2708.33元。 固然咱们这個例子说的是等额本金還款，但不管等额本金仍是等额本息，在月利率固定的环境下，你第一個月都是欠银行100万，以是第一個月還的利錢都是2708.33元！ 必要指出的是，只是因為等额本金刚起头每個月還的本金多一些，以是第二個月起头，利錢會比等额本息的少。
第三步：第二個月要還利錢几多
那第二個月的利錢呢？实在也是同样计较的，因為第一個月還了2777.78元本金，这個時辰统共還欠银行100万-2777.78=997222.22元。
以是第二個月的利錢是：
997222.22*0.270833%=2700.81元。 第四步：以此类推每一個月要還利錢几多 咱们以第三步那种计较思绪，以此类推，每個月要還几多利錢都是很是轻淡斑方法,易算出来的。
若是本身不想算懒得算，直接用房貸计较器便可以算出每一個月要還的利錢是几多錢。 菜导不想去摆列360個月每一個月要還几多錢，菜导直接算最后一個月。
因為是选择了等额本金，以是最后一個月欠银行的貸款总额為2777.78元，以是利錢為：
2777.78*0.270833%=7.52元。
固然不摆列所有月份要交的本息详细金额，但為了菜友们便利浏览，菜导取前10個月要還的利錢和最后10個月要還的利錢让大师看看。以下圖：
结论：提錢還款其实不存在某個時候點“更值” 看着上面这些数字，你會直觀一點，每一個月本金還几多，利錢還還几多，還剩下几多本金没有還，接下来的阿谁月又要還几多本金和利錢，還了以后又剩下几多本金没有還……清清晰楚，明明大白。
經由過程上改善近視,面这些详细的数据，莫非大师没有發明吗，这個還房貸的进程，你是贪不了银行一分錢，银行也贪不了你一分錢，每一個月已還了几多本息，還剩下几多本息，都是依照固定的房貸年化利率算出来的，谁也占不了谁的廉價。
详细说，就是在你一起头签定的貸款刻日以内（假如貸款30年），不管你是已還貸5年、10年，仍是還貸15年、20年等等，在这些分歧的時候點提運動防護，早還款，也就是一次性把残剩的本金還完，你从银行貸款几多錢到時你统共就得還几多錢。
利錢方面，则是你貸款的時候越长，要還的利錢总额就必定是越多的，这一點是毫无疑难的。你如果不肯意背负太多利錢，那就提早還完房貸。但绝對不會说你在第7年還完所有房貸就會比第8年還完所有房貸亏损或更划算。
關于提早還貸的事变，關头取决于你本身想何時提早還完或要不要提早還完。这方面每小我都是纷歧样的，由于大师對利錢的經受能力和對现金流的需求环境是纷歧样的，也就没有合用所有人的所谓“提早還貸最好時候點”。
也就是说，不管你何時還款，在房貸年利率固定的环境下，你付给银行的利錢都是严酷按商定的利率计较的。不管何時還，你支出的本錢就是依照公积金貸款年化利率3.25%算出来的，若是换成贸易貸款，也是一样的事理。
菜导關于房貸提早還完这件事的总结：
房貸提早還完谁均可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最好時候點”。
有一部門人，只要银行有貸款，就感受本身在背债，满身不惬意，就想提早還款，那就去還，告终本身内心的不惬意。
不少人還貸几年后大师可能要换房、采辦第二套等，必要先還完貸款，或要把屋子還清后再拿去典質貸更多的錢。这类环境也要提早還款，但時候點也是按照本身的环境来定的。
若是要提早還款，你只必要斟酌一點，就是過早還款银行可能會有罚息，必要权衡一下利弊，分歧银行分歧地域有分歧的划定。一般来讲，若是貸款没满两年，必要多交1~3個月利錢作為罚息。详细环境本身可以查一查那時签下的合同怎样说。
比拟不少理財富品给你带来的年化利率，银行房貸的年化利率真的很低，这是一個很是低的本錢。在没有上面讲到的这些必要提早還款的环境呈现時，若是说硬是说“提早還完房貸”要有甚麼技能的话，那就是越晚還越好。
若是房貸利率降低，那就更值了，这個時辰更是要越晚還越好。详细可以检察上周六的文章《若何經由過程住房貸款赚100万，这個機密不是每小我都晓得！》。
如今關于“提早還款”这件事看懂了吧？简略讲，若是你有小我必要想提早還款，那就還吧，不消纠结到底會不會“亏损”或“划算”的问题，由于不存在这個问题。若是另有甚麼不大白的可以留言和菜导交换哦。
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本日核心：非“限購”都會房貸首付比例下调
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發表於 2021-4-27 14:14:30
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